根据最新数据显示，美国住房市场正在面临高利率的重新挑战。房地美的数据显示，截至9月17日，30年期固定抵押贷款的平均利率上升至6.95%，较前一周的6.76%有所增加，连续四周上升，达到了2025年1月以来的最高水平。相比之下，去年同期的利率为6.26%。另外，潜在购房者原本期待2026年房贷成本逐渐减轻，但如今接近7%的房贷利率无疑增加了他们的压力。在美联储刚刚宣布加息25个基点之后，市场对短期内借贷成本回落的预期逐步降低。
美联储在9月16日一致决定将联邦基金利率目标区间上调25个基点，至3.75%-4.00%，这是自2023年7月以来的首次加息。美联储指出，尽管经济活动仍在稳步扩张，但高通胀仍需控制，此次加息旨在推动通胀向2%目标回归。
房价和高利率双重压力导致购房负担加重
在房贷利率接近7%的背景下，美国的住房负担能力已面临较大压力。根据Intercontinental Exchange Inc.的估算，以44万美元作为美国平均房价，典型家庭需将约31%的中位收入用于支付房贷，达到2025年7月以来的最高水平。同时，美国建筑商的信心降至一年最低，显示高融资成本对住房市场构成抑制。
通常，房贷利率受长期美债收益率的影响。虽然美联储加息后，作为美国房贷的重要参考的10年期美债收益率有所回落，但仍接近5%。这表明，即使美债收益率短期内下降，住房融资环境依然紧张。Zillow Group的首席经济学家Mischa Fisher表示，近期利率的迅速上升冲击了原本低迷的住房市场，销售量同比再次下降。然而，他认为，若市场对通胀控制的信心增强，2027年房贷利率或许会下滑，从而推动住房市场复苏。
美国楼市成交低迷 8月待售房屋销量同比下降4.7%
高房贷利率对房地产交易的拖累已经开始显现。美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，8月份待售房屋销量环比仅微增0.3%，同比下降4.7%。其中南部和西部地区环比有所增长，而东北和中西部地区则出现下滑；从同比来看，四大地区均出现下降。
NAR的首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管房贷利率上升，依然有买家继续签约，整体市场依然低迷。尽管就业和收入增长提升了居民的购买能力，但高房贷利率抵消了这一部分利好。目前全美住房合同签约量仍然低于新冠疫情前的水平约30%。此外，美国8月的成屋销售环比下降2%至398万套，同比下降1.2%；同期成屋售价中位数同比上涨1.6%至42.91万美元。
NAR调低今年销售增长预测
随着利率走势超出预期，即使此前较为乐观的房地产分析师也已调整2026年美国楼市预测。NAR首席经济学家Lawrence Yun曾预计，随着房贷利率趋向6%，2026年成屋销售将增长14%。但由於宏观和地缘政治形势变化，他在6月已将增长预期下调至4%。这一修估是基于2026年房贷利率约6.5%的假设。
如今，30年期房贷利率已升至6.95%，距离7%仅一步之遥。Yun表示，今年早些时候的利率在6%左右时刺激了一部分潜在买家的回暖，但随着利率再度攀升，这些购房者可能会觉得住房超出负担能力。
在美联储再次加息、房贷利率连续上升的背景下，购房负担能力进一步承压，美国住房市场所期待的复苏或将持续延后。
